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> Bauplanungsrechtsnovelle

Häufig gestellte Fragen

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Was sind die Kernziele der Bauplanungsrechtsnovelle?

Wir wollen mit der Novelle

  • die Planung in verdichteten innerstädtischen Bereichen erleichtern und dafür die neue Baugebietskategorie "urbane Gebiete" in die Baunutzungsverordnung einführen; parallel dazu soll die TA Lärm entsprechend angepasst werden;
  • hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen und Nebenwohnungen Rechtsunsicherheiten beheben und kommunale Steuerungsmöglichkeiten ausweiten;
  • flankierende Regelungen zum Immissionsschutzrecht in das Baugesetzbuch aufnehmen, die es ermöglichen, durch bauplanungsrechtliche Festsetzungen die Folgen von Störfällen in der Nachbarschaft von Störfallbetrieben zu vermeiden oder zu mindern;
  • Regelungen zur Erleichterung des Wohnungsbaus in das Baugesetzbuch aufnehmen;
  • Änderungen der europäischen UVP-Richtlinie umsetzen.
Welchen Zielen dient die Einführung der neuen Baugebietskategorie "urbane Gebiete" in die Baunutzungsverordnung (BauNVO)?

Wir wollen mit diesem neuen Instrument den Handlungsspielraum der Kommunen erweitern und ihnen ein Instrument zur Verfügung stellen, mit dem sie insbesondere in innerstädtischen Gebieten planerisch eine nutzungsgemischte "Stadt der kurzen Wege" verwirklichen können. Die neue Baugebietskategorie soll mehr Flexibilität bei der Schaffung verdichteter Gebiete ermöglichen, die wegen bestehender oder geplanter Gewerbebetriebe die Lärmgrenzwerte eines Wohngebiets nicht einhalten können. Hiermit wird das Leitbild der "Leipzig-Charta", also der funktionsgemischten nachhaltigen europäischen Stadt, unterstützt. Wir ermöglichen zugleich eine höhere Bebauungsdichte, was die Schaffung dringend benötigten Wohnraums erleichtert. In parallel betriebenen Verfahren werden die Technische Anleitung zum Schutz vor Lärm (TA Lärm) und die Sportanlagenlärmschutzverordnung den Änderungen der Baunutzungsverordnung angepasst.

Bauplanungsrechtsnovelle: Warum reichen eigentlich die bestehenden Mischgebiete nicht aus?

Das Mischgebiet nach § 6 der Baunutzungsverordnung geht von einer mehr oder weniger gleichgewichtigen Mischung von Wohnen und Gewerbe aus. Dies wird von vielen Kommunen nicht als flexibel genug empfunden. Auch sind die für das Mischgebiet im Regelfall vorgesehenen Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung geringer als im urbanen Gebiet:

 

Mischgebiete:Grundflächenzahl (GRZ): 0,6Geschossflächenzahl (GFZ): 1,2
Urbane Gebiete:Grundflächenzahl (GRZ): 0,8Geschossflächenzahl (GFZ): 3,0

 

 

Bauplanungsrechtsnovelle: Was gibt es überhaupt für Gebiete?

Die BauNVO enthält so genannte Baugebietstypen, die sich nach der besonderen Art der in den Gebieten jeweils zulässigen Nutzungen unterscheiden. Mit der Festsetzung eines Gebiets setzt die Kommune daher auch zugleich fest, welche Nutzungen dort zulässig sein sollen, und auch, welche bauliche Dichte in dem Gebiet angestrebt ist. Die BauNVO wird daher auch als Instrumentenkasten bezeichnet, die der Kommune die Planung, insbesondere die für jede Festsetzung erforderliche städtebauliche Begründung, erleichtern soll.

Die Kommunen sind – mit der Ausnahme des Vorhaben- und Erschließungsplans und bestimmter Sondergebiete - an die vorhandenen Baugebietstypen gebunden, haben aber innerhalb des vorgegebenen Rahmens Differenzierungsmöglichkeiten. Die BauNVO sieht folgende Gebietstypen vor: Kleinsiedlungsgebiet (§ 2 BauNVO), reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO), allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO), besonderes Wohngebiet (§ 4a BauNVO), Dorfgebiet (§ 5 BauNVO), Mischgebiet (§ 6 BauNVO), Kerngebiet (§ 7 BauNVO), Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO), Industriegebiet (§ 9 BauNVO), Sondergebiete, die der Erholung dienen (§ 10 BauNVO), sonstige Sondergebiete (§ 11 BauNVO).

Bauplanungsrechtsnovelle: Was sind die Vorteile des urbanen Gebiets?

Wir wollen mit der Novelle

  • Das urbane Gebiet entspricht den Vorstellungen der "Leipzig-Charta", also der funktionsgemischten nachhaltigen europäischen Stadt.
  • Das neue Gebiet bietet – innerhalb der Grenzen des gemischten Gebietscharakters – mehr Flexibilität bei der Mischung der einzelnen Nutzungsarten: Es wird ausdrücklich geregelt, dass die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss. Ferner erhalten die Kommunen differenzierte Festsetzungsmöglichkeiten, z. B. hinsichtlich eines Anteils der zulässigen Geschossfläche, der in Gebäuden für Wohnungen oder für gewerbliche Nutzungen zu verwenden ist.
  • Das Immissionsschutzrecht soll einer Nutzungsmischung nicht entgegenstehen. Daher wird in der Technischen Anleitung zum Schutz vor Lärm (TA Lärm) vorgesehen, dass die Immissionsrichtwerte in urbanen Gebieten tags um 3 dB (A) höher liegen als in Kern-, Dorf- und Mischgebieten.
  • Wir wollen eine bauliche Verdichtung erleichtern: In urbanen Gebieten ist daher eine höhere Bebauungsdichte erlaubt als in Mischgebieten. In § 17 Abs. 1 BauNVO (Maß der baulichen Nutzung) wird eine entsprechende Vorgabe eingefügt. Einem Vorschlag der kommunalen Spitzenverbände entsprechend, soll sowohl der überbaubare Anteil eines Grundstücks als auch die zulässige Geschossfläche die Vorgaben des Mischgebiets erheblich übersteigen. Das damit ermöglichte höhere Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken soll, auch in Verbindung mit den Vorgaben zur Nutzungsmischung, die gewünschte urbane Qualität der innerstädtischen Quartiere abbilden.
  • Wir wollen die Schaffung von mehr Wohnraum erleichtern: Auf Grund der höheren Obergrenzen beim Maß der baulichen Nutzung können in urbanen Gebieten auf der gleichen Flächengröße mehr Wohneinheiten als im Mischgebiet geschaffen werden.
  • Wir wollen mit dem neuen Gebiet mehr planerischen Handlungsspielraum für die Kommunen schaffen: In geeigneten Fallgestaltungen können Kommunen bestehende Gebiete – ggf. mit einem Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren - in "urbane Gebiete" umplanen, um die Schaffung von mehr Wohneinheiten zu ermöglichen.
Bauplanungsrechtsnovelle: Welche Regelungen sind parallel dazu in der TA Lärm geplant?

In diese immissionsschutzrechtlichen Regelwerke soll die neue Baugebietskategorie "Urbane Gebiete" mit Immissionsrichtwerten aufgenommen werden, die im Vergleich zum Mischgebiet tags um 3 dB (A) erhöht werden: 

 

tags: 63 dB(Mischgebiet: 60)(allgemeines  Wohngebiet: 55)
nachts: 45 dB(Mischgebiet: 45)(allgemeines Wohngebiet: 40)

 

 

Bauplanungsrechtsnovelle: Wie kommt es zu den Lärmvorgaben?

Die Festsetzung urbaner Gebiete soll es den Kommunen ermöglichen, das Bauen in stark verdichteten städtischen Gebieten zu erleichtern. Ziel ist es, zu einer "nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege" beizutragen. Hierzu ist auch eine höhere Bebauungsdichte vorgesehen. Um insbesondere in innerstädtischen Lagen die Grundlagen für eine stärkere Verdichtung und Nutzungsmischung zu schaffen und um die Errichtung von Wohnraum in diesen Lagen zu fördern, soll der Immissionsrichtwert für urbane Gebiete am Tag auf 63 dB(A) festgesetzt werden. Die neuen Immissionsrichtwerte für urbane Gebiete sind zur Erreichung der genannten städtebaulichen Ziele und im Hinblick auf den Schutz der Anwohner vertretbar. Die städtebaulich erstrebte Verdichtung von Innenstädten wird hierdurch begünstigt, zugleich werden die Standortsicherheit von Gewerbebetrieben und die Nutzungsmöglichkeiten der Sportanlagen gewahrt.

Bauplanungsrechtsnovelle: Warum wurde der passive Schallschutz nicht ausgeweitet?

Wir wissen, dass der passive Schallschutz ein zentraler Punkt in der Argumentation der Verfechter von immissionsschutzrechtlichen Erleichterungen war. Nur: dies ist im BauGB nicht machbar. Das Bundes-Immissionsschutzgesetz lässt keine passiven Schallschutzmaßnahmen gegenüber den vom Gewebe- oder Sportlärm Betroffenen zu. Nicht die vom Lärm Betroffenen, sondern die Verursacher des Lärms sind zu Lärmminderungsmaßnahmen verpflichtet, notfalls zu Betriebs- bzw. Nutzungsbeschränkungen ihrer Anlagen. Die Anerkennung passiven Schallschutzes (insbesondere durch zu öffnende Schallschutzfenster oder so genannte "Hamburger Fenster") in diesem Bereich würde dazu führen, dass die Betreiberpflichten auf die schutzwürdige Nachbarschaft verlagert würden. Das Kernanliegen des BImSchG, den Betrieb von Anlagen bundesweit an den Stand der Technik zu binden, würde damit aufgegeben werden.

Wir haben für die neue Baugebietskategorie daher eigene Lärmwerte festgelegt, die generell höher liegen, sogar etwas höher liegen als in einem Mischgebiet (aber niedriger als im Gewerbegebiet). Damit soll die notwendige Flexibilität bei Lärmvorbelastungen erreicht werden.

Bauplanungsrechtsnovelle: Kann es dazu kommen, dass das bestehende Gewerbe verdrängt wird?

Im Gegenteil, die Regelung zu den urbanen Gebieten soll dazu beitragen, Arbeitsplätze in den Städten zu halten.

SportanlagenlärmschutzVO: Was ändert sich durch die neuen Regelungen allgemein für Sportstätten in Deutschland?

Für alle Sportanlagen werden die Immissionsrichtwerte in den Ruhezeiten am Abend (20 bis 22 Uhr) und am Nachmittag von Sonn- und Feiertagen (13 bis 15 Uhr) um 5 Dezibel erhöht und damit den Werten für den sonstigen Tageszeitraum angepasst. Damit wird die Nutzung von Sportanlagen, vor allem bei dicht angrenzender Bebauung, erleichtert. 

SportanlagenlärmschutzVO: Was gilt für Altanlagen?

Für Altanlagen, die bereits vor dem Inkrafttreten der Sportanlagenlärmschutzverordnung im Jahr 1991 errichtet waren, gilt – neben den jetzt erhöhten Immissionsrichtwerten für die Ruhezeiten – weiterhin („on top“) der sogenannte Altanlagenbonus. Danach sollen bei Altanlagen Betriebszeiteinschränkungen nicht verhängt werden, wenn die Immissionsrichtwerte um weniger als 5 Dezibel überschritten sind. Oder umgekehrt: Betriebszeiteinschränkungen kommen bei Altanlagen normalerweise erst in Frage, wenn die Immissionsrichtwerte deutlich (um 5 Dezibel) überschritten sind.
Neu ist jetzt die Klarstellung, welche Modernisierungsmaßnahmen an Altanlagen nicht zum Verlust des Altanlagenbonus führen (Einbau von Kunstrasen, Flutlicht, Modernisierung von Umkleiden etc.).

Was sind Ziel und Anlass der Neuregelung zu Ferienwohnungen in § 13a der Baunutzungsverordnung?

Aufgrund neuerer Rechtsprechung ist die Frage aufgekommen, ob Ferienwohnungen in den klassischen Baugebieten nach der BauNVO überhaupt bauplanungsrechtlich zulässig sind. Dies hat insbesondere in touristisch geprägten Regionen Kommunen und nicht zuletzt auch viele private Ferienwohnungsbetreiber verunsichert.

Da in dieser Frage das Bundesverwaltungsgericht nicht angerufen wurde, ist der Gesetzgeber aufgefordert, tätig zu werden. Im Gesetzentwurf der Bundesregierung wird dabei nicht nur die Zulässigkeit von Ferienwohnungen im Wesentlichen klarstellend geregelt, sondern es werden auch die Steuerungsmöglichkeiten der Kommunen ausgeweitet. Damit soll ein jahrelanger Zustand der Rechtsunsicherheit beendet werden.

Warum erfolgt die Änderung des § 22 BauGB und was wird damit bezweckt?

Insbesondere auf den ost- und nordfriesischen Inseln wird dem Wohnungs- bzw. dem Ferienwohnungsmarkt in erheblichem Umfang Wohnraum entzogen durch die Bildung von Nebenwohnungen (Zweitwohnungen), also Wohnungen, die vom Eigentümer nicht als Hauptwohnung, sondern nur vorübergehend als weitere Wohnung genutzt werden. Hier entstehen vermehrt sogenannte "Rollladensiedlungen". Wir wollen den Gemeinden weitere Möglichkeiten (insbesondere bei Bruchteilseigentumsbildung) geben, derartige Entwicklungen mit einer Satzung unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen. Hiermit tragen wir auch einer Entschließung des Bundesrates (zur Verbesserung der Wohnsituation auf Inseln vom 12. Juni 2015 (BR-Drs. 180/15)) Rechnung. Zudem soll künftig auch unmittelbar die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden können. Bei einer Zuwiderhandlung kann ein Bußgeld von 50.000 Euro fällig werden.

Bauplanungsrechtsnovelle: Gibt es noch weitere Möglichkeiten, die Bildung von Nebenwohnungen zu verhindern?

Neben- bzw. Zweitwohnungen können von den Kommunen bereits nach allgemeinen Regeln unter bestimmten Voraussetzungen durch Festsetzungen im Bebauungsplan ausgeschlossen werden (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12, zu einem Sondergebiet Kurgebiet/Gebiet für Fremdenbeherbergung). Diese Möglichkeit bleibt von der vorgeschlagenen Änderung des § 22 BauGB unberührt. Ebenso unberührt bleibt die Möglichkeit der Länder, auf der Grundlage ihrer Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen (Artikel 30 und 70 GG) zur Sicherstellung der Wohnraumversorgung ein gesetzliches Zweckentfremdungsverbot zu erlassen.

Sind die Änderungen in § 9 Absatz 1 und Absatz 2c BauGB zum Umgang mit den Gefahren von Störfallbetrieben europarechtlich notwendig?

Nein, diese Änderungen sind nicht zur Umsetzung der Seveso-III-Richtlinie erforderlich, die im Immissionsschutzrecht erfolgt. Wir wollen im Bauplanungsrecht aber unterstützende Regelungen schaffen, mit denen die Kommunen den Gefahren von Störfällen noch besser Rechnung tragen können.

Änderungen in § 9 Absatz 1 und Absatz 2c BauGB: Was ist hier genau vorgesehen?
  • Durch eine Ergänzung des § 9 Absatz 1 Nummer 23 BauGB sollen gezielte Festsetzungen im Bebauungsplan für bauliche und sonstige technische Maßnahmen an Gebäuden ermöglicht werden, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen.
  • Durch einen neuen § 9 Absatz 2c BauGB soll eine Steuerungsmöglichkeit für die Ansiedlung von Nutzungen beziehungsweise Gebäuden in der Nähe von Störfallbetrieben geschaffen werden.
Bauplanungsrechtsnovelle: Welche Änderungen enthält das Gesetz zur Erleichterung des Wohnungsbaus?

Außer den Möglichkeiten zur Verdichtung und damit der Schaffung von mehr Wohnraum im urbanen Gebiet wird

  • auf das Erfordernis des Einfügens für Nutzungsänderungen sämtlicher baulicher Anlagen zu Wohnzwecken im nicht beplanten Innenbereich verzichtet (§ 34 BauGB),
  • beschleunigtes Bebauungsplanverfahren für kleine Gebiete im Außenbereich (§ 13b BauGB) eingeführt.
Bauplanungsrechtsnovelle: Warum soll es in bestimmten Außenbereichen ein beschleunigtes Verfahren geben?

Die Einfügung eines § 13b BauGB dient der Erleichterung des Wohnungsbaus. Sie bezieht sich auf Bebauungspläne mit einer Grundfläche von weniger als 10 000 Quadratmetern, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen im bisherigen Außenbereich begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Die Vorschrift gilt nur befristet: Das Aufstellungsverfahren für entsprechende Bebauungspläne ist bis zum 31. Dezember 2019 förmlich einzuleiten; der Satzungsbeschluss ist bis zum 31. Dezember 2021 zu fassen.

Bauplanungsrechtsnovelle: Welche Änderungen sind zur Umsetzung der UVP-Richtlinie vorgesehen?

Die UVP-Richtlinie wurde durch die Richtlinie 2014/52/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16.04.2014 zur Änderung der Richtlinie 2011/92/EU über die Umweltverträglichkeitsprüfung bei bestimmten öffentlichen und privaten Projekten geändert; die Umsetzungsfrist endet am 16.05.2017. Die Änderungen der Richtlinie betreffen u. a. die zu prüfenden Umweltfaktoren, die Vorprüfung des Einzelfalls, die Öffentlichkeitsbeteiligung und die Erstellung des UVP-Berichts. Anpassungsbedarf im deutschen Recht besteht damit sowohl im allgemeinen Umweltrecht, hier insbesondere im Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), als auch im BauGB.

Für das BauGB ergibt sich daraus insbesondere folgender Änderungsbedarf: 

  • In den Katalog von Umweltbelangen sind die Auswirkungen auf die Fläche (§ 1 Absatz 6 Nr. 7 Buchstabe a BauGB) und die Auswirkungen von schweren Unfällen oder Katastrophen (§ 1 Absatz 6 Nr. 7 Buchstabe j BauGB) aufzunehmen.
  • Die Frist zur Öffentlichkeitsbeteiligung hat mindestens 30 Tage zu betragen; zudem soll die Frist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes angemessen verlängert werden (§ 3 Absatz 2 BauGB).
  • Für die Öffentlichkeitsbeteiligung wird verbindlich die zusätzliche Nutzung des Internets vorgesehen.
  • Gegenstand der Überwachung soll künftig auch die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a Absatz 3 BauGB sein (§ 4c BauGB).
  • Umfangreichere Anpassungen sind in der Anlage 1 zum BauGB zu den Bestandteilen des Umweltberichts erforderlich. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 Satz 3 BauGB unverändert u. a. auf das bezieht, was nach dem Detaillierungsgrad der Planung angemessener Weise erwartet werden darf. 
Bauplanungsrechtsnovelle: Entsteht durch diese Änderungen ein erheblicher Mehraufwand für die Kommunen?

Nein, lediglich bei einzelnen Regelungsvorschlägen könnte es teilweise zu einem gegenüber der bisherigen Praxis erhöhten Aufwand kommen. Zu diesem Ergebnis kommt auch die zur Vorbereitung der Novelle in Auftrag gegebene "Gutachterliche Stellungnahme zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie im Baugesetzbuch" der Rechtsanwaltskanzlei Gleiss Lutz Hootz Hirsch PartmbH (Seite 64 des Gutachtens: "allenfalls punktueller Mehraufwand"). Der Ergebnisbericht ist auf der Internetseite des BMUB veröffentlicht. Im Übrigen ist diese Frage auch Gegenstand des begleitend durchgeführten Planspiels - einem Forschungsvorhaben, bei dem ausgewählte Kommunen einen Gesetzentwurf auf seine Tauglichkeit in der Praxis prüfen. 

Bauplanungsrechtsnovelle: Was regelt die Bauplanungsrechtsnovelle zu den sogenannte Einheimischenmodellen?

Zur Unterstützung einer europarechtskonformen Handhabung der Praxis einiger Gemeinden, Ortsansässigen beim Grunderwerb einen Preisnachlass zu gewähren (sogenannte Einheimischenmodelle) wird im Wortlaut des § 11 BauGB hervorgehoben, dass Einheimischenmodelle bei europarechtskonformer Ausgestaltung dem Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere bzw. weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung dienen.

Bauplanungsrechtsnovelle: Ist das Dauerwohnen auf Campingplätzen und in sonstigen Erholungssondergebieten jetzt zulässig?

Nein. Erholungssondergebiete nach § 10 BauNVO sind konzeptionell für das Erholungswohnen vorgesehen. Durch § 12 Absatz 7 BauGB soll aber eine klarstellende Regelung geschaffen werden, um sich mit der Thematik des Dauerwohnens in bisherigen Erholungssondergebieten planerisch auf diesem Wege auseinandersetzen zu können.

Bauplanungsrechtsnovelle: Was verbessert sich für Mieter in Milieuschutzgebieten?

In Milieuschutzgebieten, in denen zugleich eine Kündigungsschutzverordnung nach § 577a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und eine Umwandlungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB gilt, verkürzt sich die Kündigungsschutzfrist künftig nicht mehr um sieben, sondern um fünf Jahre. Im Ergebnis verlängert sich die Schutzfrist für den Mieter daher um zwei Jahre.