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> Serielles Bauen

Häufig gestellte Fragen

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Was erwartet das Bundesbauministerium vor dem Hintergrund des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen vom Ausschreibungsverfahren für Serielles Bauen?

Wir erwarten Dank schnellerer und kostengünstigerer Bauweise durch den Einsatz modularer und serieller Fertigung, dass mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht und wir so dem Ziel von mindestens 350.000 neuen Wohnungen pro Jahr näher kommen. Mit höherer Modularisierung und Standardisierung kann eine größere Anzahl von Wohnungen nach dem gleichen Prinzip errichtet werden. Das löst sogenannte Skaleneffekte aus: Es wird günstiger, wenn eine größere Stückzahl bestellt und errichtet wird. Ein vergleichbares Ausschreibungsverfahren ist in Schweden von dem Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen SABO durchgeführt worden und hat zu Einsparungen von 25 Prozent gegenüber den Durchschnittskosten geführt.

Ist das die Renaissance des Plattenbaus? Kommt die Baukultur dabei nicht zu kurz?

Das serielle Bauen ist mit der Plattenbauweise nicht vergleichbar. So ist der baukulturelle Anspruch für das heutige serielle Bauen viel höher als in den Nachkriegsjahrzehnten. Beim seriellen Bauen werden bestimmte Wohnungstypen und festgelegte Qualitäten in großer Anzahl von der Wohnungswirtschaft bestellt und von den Lieferanten zu günstigen Preisen bundesweit bereitgestellt. Die Wohnungstypen sollen an die jeweilige städtebauliche Aufgabe und die ortstypischen Besonderheiten anpassbar und ästhetisch hochwertig gestaltet sein. Sie müssen daher hohen baukulturellen Ansprüchen genügen.

Serielles und modulares Bauen ermöglicht bereits heute qualitätsvolle und sowohl architektonisch als auch städtebaulich anspruchsvolle Wohngebäude. In dem jetzt startenden Ausschreibungsverfahren wird viel Wert darauf gelegt, dass nachhaltige Wohngebäude konzipiert werden, die in hoher Qualität und gleichzeitig zu niedrigen Baukosten errichtet werden. Bei den Zuschlagskriterien werden daher Qualität und Innovation genauso hoch gewertet wie die Kosten.

Die Angebote sollen eine Bauwerkgestaltung mit hoher Qualität enthalten, die in verschiedene städtebauliche Strukturen sozialverträglich eingefügt und auf möglichst vielen Grundstücken realisiert werden kann. Die Architektur soll gestalterisch ansprechend und wertig sein. Die Gebäude sollen gute Grundrisse bieten und städtebaulich variabel sein, um eine standortadäquate städtebauliche Einbindung, bspw. in einer innerstädtischen Baulücke, zu ermöglichen. Damit kann baukulturellen Belangen bei der Auswahl der Angebote in hohem Maße Rechnung getragen werden.

Wer kann sich bewerben?

Die Rahmenvereinbarung ist EU-weit ausgeschrieben worden. Es können sich auch Bieter und Bietergemeinschaften aus anderen EU-Mitgliedsstaaten bewerben. Serielles und modulares Bauen erfordert es auch, effektive Formen der partnerschaftlichen Zusammenarbeit von Architekten und Fachplanern, bauausführenden Unternehmen und Wohnungsunternehmen zu entwickeln, da die Bau- und Planungsleistungen für Mehrfamilienhäuser zusammen ausgeschrieben werden. Daher werden an solchen innovativen Gebäude- und Wohnungskonzepten unterschiedliche Partner gemeinsam zusammenarbeiten, bspw.:

  • bauausführende Unternehmen in Bietergemeinschaft mit freischaffenden bzw. selbständigen Architekten und bauvorlageberechtigen Ingenieuren,
  • bauausführende Unternehmen mit eigenen Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieuren oder Wohnungsunternehmen oder
  • Wohnungsunternehmen in Gemeinschaft mit bauausführenden Unternehmen und eigenen Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieuren

Es sind keine Mindestbürogrößen vorgegeben. Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen und finanziellen Leistungsfähigkeit wird der Umsatz des bauausführenden Unternehmens betrachtet. Nachweise über erzielte Wettbewerbserfolge, Preise oder Auszeichnungen für geplante und/oder errichtete Gebäude oder Bauweisen/-verfahren, von Qualifikationen im Bereich nachhaltigen Bauens oder von Kenntnissen/Erfahrungen in Bezug auf serielles und modulares Bauen können mit eingereicht werden. Solche Nachweise werden im vorgelagerten Teilnahmewettbewerb herangezogen, falls sich zu viele Teilnehmer bewerben sollten.

Soll sich das Serielle Bauen nur auf Wohnungsbauten beschränken?

Das Ausschreibungsverfahren bezieht sich nur auf Wohngebäude, da im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen die Schaffung von qualitätsvollen und bezahlbaren Wohnungen im Vordergrund steht. Im Gewerbebau sind serielle Bauweisen schon weiter fortgeschritten. Daher hat die Baukostensenkungskommission auch die Empfehlung ausgesprochen, die Übernahme der im Gewerbebau angewendeten seriellen und modularen Bauweisen vorurteilsfrei auch für den Wohnungsbau zu prüfen.

Gibt es Obergrenzen für die Baukosten?

Zielvorgaben für die Baukosten sind bewusst nicht gemacht worden, weil mit der Ausschreibung die Kosteneinsparpotenziale, die durch solche Bauweisen möglich sind, identifiziert werden sollen. Ziel ist es, für qualitätsvolle Wohngebäude mit hohem architektonischem Anspruch möglichst niedrige Baukosten zu erreichen. Wichtig ist beispielsweise auch, ob mit dem angebotenen Konzept bei größeren Stückzahlen besonders hohe Kosteneinsparungen erzielt werden können. Daher ist der Angebotspreis nicht nur für ein definiertes Modellgebäude mit 24 Wohneinheiten zu kalkulieren, sondern auch in Konstellationen, wenn von diesem Modellgebäude 10, 50 oder 100 Gebäude beauftragt werden. Dazu ist es auch möglich, dass sich Wohnungsunternehmen zusammenschließen, um möglichst große Skaleneffekte zu generieren und hohe Einsparungen zu erzielen.

Wie detailliert sind die Vorgaben für den Ausstattungsstandard und den Umfang eines einzelnen Bauauftrages?

Die funktionale Leistungsbeschreibung gibt eine Vielzahl von Qualitätsanforderungen vor, bspw. zur ökologischen Qualität, zur Nachhaltigkeit und dem Energiekonzept, aber auch zur Grundrissgestaltung und zu Abstellmöglichkeiten. Damit wird ein Rahmen gesetzt, in dem die Bieter und Bietergemeinschaften eigenständig ein Angebot, auch zur Ausstattung, konzipieren können. Ein Gebäude ist aber nur in Gänze zu beauftragen. Die Beauftragung einzelner Bausteine würde die Vorteile des seriellen Bauens möglicherweise beeinträchtigen. Eine Ausnahme sind die Außenflächen, deren Gestaltung ein Wohnungsunternehmen auch separat vergeben kann.

Bewusst wurden nur notwendige Vorgaben aufgenommen, weil die Wohnwünsche und Anforderungen auf den Wohnungsmärkten in Deutschland regional sehr unterschiedlich sind. Hinzu kommen die konkrete Grundstückssituation sowie etwaige landesrechtliche oder kommunale Anforderungen und unterschiedliche Förderbestimmungen, falls für die Gebäude Mittel der Wohnraumförderung eingesetzt werden. Solche Besonderheiten können von den Wohnungsunternehmen als Einzelauftraggeber für einen konkreten Standort formuliert werden. Es wird dann ein nachgelagerter Wettbewerb unter den Vertragspartnern der Rahmenvereinbarung durchgeführt, in dem das grundlegende Preisangebot ergänzt werden kann.

Wer kann die Rahmenvereinbarung nutzen?

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. schreibt die Rahmenvereinbarung als sogenannter mittelbarer Stellvertreter für seine ca. 3000 Mitgliedsunternehmen aus. Nur ganz wenige Mitgliedsunternehmen wollten sich daran nicht beteiligen.

Die Mitgliedsunternehmen, die Leistungen aus dem Rahmenvertrag abrufen können, sind in einer Liste der abrufberechtigten Unternehmen aufgeführt. Jedes dieser Wohnungsunternehmen – ganz gleich ob genossenschaftlich, kommunal oder privat organisiert – kann aus der Rahmenvereinbarung abrufen und einen Bauauftrag generieren. Die Besonderheit dieser Rahmenvereinbarung ist es, dass Wohnungsunternehmen, die dem öffentlichen Vergaberecht unterliegen, für ein konkretes Bauvorhaben kein eigenes Ausschreibungsverfahren mehr durchführen müssen. Vor einem Einzelabruf, um ein konkretes Bauvorhaben zu realisieren, wird lediglich ein nachgelagerter Wettbewerb unter den Auftragnehmern der Rahmenvereinbarung durchgeführt, in dem besondere Anforderungen vor Ort noch berücksichtigt werden. Der Ablauf eines nachgelagerten Wettbewerbes ist in der Rahmenvereinbarung konzipiert, sodass er mit deutlich weniger Aufwand realisiert werden kann als ein eigenständiges Ausschreibungsverfahren.

Was erwartet der Bund an Mehr beim Wohnungsbau - und an Kosten- und Zeitersparnis?

Angesichts des großen Bedarfs an Wohnungen sind die Erwartungen des Bundes an die Ausschreibung hoch, sowohl was die Bauzeitverkürzung, die Baukostenersparnisse als auch die Zahl zusätzlich errichteter Wohnungen angeht. Gleichwohl müssen jetzt die Ergebnisse der Ausschreibung abgewartet werden. Wir haben selbst und auch seitens der an dem Verfahren beteiligten Bündnispartner registriert, dass das Interesse an dieser Ausschreibung groß ist. Es ist jetzt noch zu früh, konkrete Stückzahlen zu benennen. Das Potenzial der seriellen und modularen Bauweisen im Rahmen dieser Ausschreibung werden wir besser einschätzen können, wenn das Verfahren abgeschlossen und die Rahmenvereinbarung geschlossen ist.

Ist die spätere Angebotsauswahl aus 5 - 10 vorliegenden Rahmenvereinbarungen vergaberechtskonform?

Im Vorfeld dieser Ausschreibung waren sehr viele Detailfragen zu klären. Es war von Anfang an wichtig, dass die Anforderungen des Vergaberechts vollständig erfüllt werden. Gleichzeitig wurden im Rahmen einer Vorstudie die Möglichkeiten des Vergaberechts, ein solches Verfahren durchzuführen, eingehend untersucht. Erst dann wurde von allen Beteiligen, allen voran vom GdW als ausschreibende Stelle, die Entscheidung getroffen, die jetzt konzipierte Ausschreibung in Form eines Verhandlungsverfahrens durchzuführen.

Viele Bauvorhaben müssen aufgrund des Volumens europaweit ausgeschrieben werden. Dies betrifft auch das jetzt gestartete Ausschreibungsverfahren. Anbieter aus den EU-Mitgliedsstaaten haben die gleichen Möglichkeiten, sich an dem Ausschreibungsverfahren zu beteiligen, wie deutsche Unternehmen. Eine Benachteiligung findet nicht statt.

Für den Bund ist es wichtig, die Ergebnisse dieses Ausschreibungsverfahrens genauer zu betrachten. Diese Rahmenvereinbarung ist jetzt wichtig, um die Potenziale des seriellen und modularen Bauens auszuloten und zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ob dieses Beispiel danach Schule machen und für andere Bauvorhaben wiederholt werden wird, ist nicht absehbar und hängt maßgeblich von dem Erfolg ab. Die Vorbereitung eines solchen Ausschreibungsverfahrens ist sehr aufwändig. Daher werden auch künftig typische Ausschreibungsverfahren unter Einholung mehrerer Vergleichsangebote die Regel bleiben.

Wird das Verfahren in den nächsten Jahren evaluiert?

Die Erkenntnisse aus der Vorbereitung der Ausschreibung und dem Ausschreibungsverfahren werden in einem Forschungsbericht dokumentiert. Darin werden auch die Ergebnisse des Ausschreibungsverfahrens dargestellt. Die Vorteile, aber auch die möglichen Nachteile können wir dann betrachten und beurteilen. Dies betrifft sowohl die Qualität der Konzepte, die angeboten wurden, als auch die Kosteneinsparpotenziale. Wir sind gespannt darauf, in welchem Umfang die Rahmenvereinbarung tatsächlich genutzt wird und daraus Einzelabrufe generiert werden.

Es wird noch dauern, bis die ersten Gebäude schlüsselfertig übergeben worden sind. Es ist dann sinnvoll, nicht nur das Ausschreibungsergebnis zu betrachten, sondern das Gesamtverfahren zu evaluieren, d. h. was mit einer solchen Rahmenvereinbarung tatsächlich umgesetzt werden konnte: Was wurde gebaut? Wie viel wurde gebaut? Wo wurde es gebaut? Auf diese Antworten sind alle Beteiligten gespannt.