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Energieausweise - Wärmeschutz beim Wohnungsbau wird transparenter

(weitere Stärkung der Energieausweise durch die novellierte Energieeinsparverordnung – EnEV 2013)

Der Energieausweis soll dazu beitragen, die energetischen Eigenschaften von Gebäuden transparenter zu machen. Die Energieeffizienz von Gebäuden soll künftig eine größere Rolle spielen als bisher.

Energieausweise sind bei der Errichtung von Neubauten sowie in bestimmten Fällen der Modernisierung von Bestandsgebäuden auszustellen. Energieausweise sind auch Pflicht beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien.

Durch die Zweite Verordnung zur Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2013, in Kraft getreten am 1. Mai 2014) wurde das Instrument des Energieausweises weiter gestärkt.

Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis, insbesondere energetische Kennwerte, müssen nunmehr in Immobilienanzeigen für den Verkauf und die Vermietung angegeben werden, sofern zum Zeitpunkt der Aufgabe der Immobilienanzeige ein Energieausweis vorliegt, § 16a EnEV. Außerdem ist der Energieausweis spätestens zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts dem potenziellen Käufer/Mieter vorzulegen, § 16 Absatz 2 Satz 1 und 4 EnEV. Unmittelbar nach Vertragsschluss muss der Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem Käufer bzw. neuen Mieter übergeben werden, § 16 Absatz 2 Satz 3 und 4 EnEV.

Mit der EnEV 2013 wurden zudem für neue, ab dem 1. Mai 2014 ausgestellte Energieausweise für Wohngebäude Energieeffizienzklassen eingeführt (Klassen A+ bis H).

Warum gibt es den Energieausweis?

Der Energieausweis liefert Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Angaben im Energieausweis erlauben einen Vergleich mit typischen anderen Gebäuden. Der Energieausweis gibt Anhaltspunkte für eine grobe Schätzung der künftig anfallenden Energiekosten für eine Wohnung oder ein Haus. Zukünftige Mieter oder Käufer können diese Information in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen und sich angesichts steigender Energiepreise für eine sparsame Immobilie entscheiden.

Für alle Energieausweise gilt: Sie sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Sie müssen nur vorgelegt werden, wenn das Gebäude oder eine Einheit verkauft, neu vermietet, verpachtet oder geleast werden soll. Verkäufern, Vermietern, Verpächtern oder Leasinggebern, die einen Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

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Wem nutzt der Energieausweis?

Der Energieausweis ist sowohl für die potenziellen Käufer und Mieter als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen. Je höher die Energiekosten steigen, umso mehr Wert sollten Mieter und Käufer auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen. Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten sind dann klar im Vorteil.

Schließlich ist das Wissen um die Energieeffizienz eines Gebäudes auch Voraussetzung für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Teil des Energieausweises sind deshalb in der Regel Modernisierungsempfehlungen zur kosteneffizienten energetischen Verbesserung des Gebäudes.
Modernisierungsempfehlungen dienen der Information; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie sind kurz gefasste fachliche Hinweise, die auf nahe liegende energetische Verbesserungsmöglichkeiten aufmerksam machen sollen.

Investitionen in Energiesparmaßnahmen zahlen sich oft schon nach kurzer Zeit aus. Und das bietet nicht nur einen Vorteil für Eigentümer und Mieter, sondern auch für die Umwelt, die Sicherung der Energieversorgung und die Bauwirtschaft, wenn verstärkt in die energetische Sanierung von Gebäuden investiert wird.

Der Energieausweis bedeutet also ein Plus auf allen Ebenen:

  • mehr Transparenz und mehr Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
  • mehr Anreiz zur Energieeinsparung, damit auch zum Klimaschutz
  • zusätzliche Arbeitsplätze.

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Worauf potenzielle Mieter oder Käufer besonders achten sollten:

1. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis für Wohngebäude

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Beim Bedarfsausweis legt der Fachmann dem Energieausweis die Bausubstanz und die Anlagentechnik, insbesondere für Heizung und Warmwasser, des Gebäudes zugrunde. Aufgrund des energetischen Zustands des Gebäudes berechnet er die Energiemenge, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird.

Der Verbrauchsausweis entsteht auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs, zum Beispiel anhand der Heizkostenabrechnungen, und legt den Energieverbrauch des Gebäudes in den letzten drei Jahren zugrunde. Witterungseinflüsse werden "herausgerechnet". Auch die Warmwasserbereitung wird beim Verbrauchsausweis berücksichtigt. Die Bewertung eines Gebäudes im Verbrauchsausweis wird auch vom individuellen Heizverhalten der Bewohner beeinflusst.

2. Welcher der beiden Energieausweise ist zulässig?

Wahlfreiheit zwischen den beiden Ausweisarten herrscht für alle Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten ist zu unterscheiden:

  • Wahlfreiheit gilt für diese Wohngebäude, wenn entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (also die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste) oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen).
  • Sind die Voraussetzungen des Wahlrechts nicht erfüllt, darf der Energieausweisaussteller für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten nur einen Bedarfsausweis ausstellen. Hintergrund ist, dass in kleineren, energetisch nicht sanierten, alten Wohngebäuden das individuelle Heizverhalten den Gesamtenergieverbrauch deutlich stärker beeinflusst als in Wohnanlagen mit vielen Wohneinheiten.
  • Wird ein Energieausweis für einen Neubau oder bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ausgestellt, ist nur ein Bedarfsausweis zulässig.

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3. Im roten oder im grünen Bereich und seit 1. Mai 2014 zusätzlich Energieeffizienzklassen

Entscheidend ist sowohl beim Bedarfs- als auch beim Verbrauchsausweis, ob der Verbrauch eines Gebäudes im grünen oder im roten Bereich der Farbskala liegt. Grün bedeutet, dass wenig Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird; rot steht für eine schlechte Energiebilanz.
Bei Wohngebäuden bringen die seit 1. Mai 2014 in neu auszustellenden Energieausweisen anzugebenden Energieeffizienzklassen zusätzliche Transparenz. Die Energieeffizienzklassen reichen von Energieeffizienzklasse A+ (beste Klasse) bis Klasse H (schlechteste Klasse).

Damit man einordnen kann, wo das betreffende Gebäude im Vergleich zu anderen Häusern steht, enthält der Energieausweis eine zweite Farbskala mit Vergleichswerten, die zusätzlich ebenfalls die Energieeffizienzklassen beinhaltet. Sie zeigt an, wie hoch typischerweise der Energiebedarf von verschiedenen Gebäudetypen vom Effizienzhaus 40 bis hin zum energetisch nicht wesentlich modernisierten Einfamilienhaus ist.

Ab dem 1. Mai 2015 sind Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen verpflichtend und führen im Falle der Nichtbeachtung zu einer Ordnungsstrafe.

4. Modernisierungsempfehlungen

In vielen Fällen, vor allem bei älteren, unsanierten Gebäuden, sind Maßnahmen zur kosteneffizienten, energetischen Verbesserung des Gebäudes möglich. Sind solche Maßnahmen möglich, sind im Energieausweis entsprechende individuelle Modernisierungsempfehlungen enthalten.

Als Bestandteil des Energieausweises können sie von potenziellen Mietern und Käufern eingesehen werden. Mit ihrer Hilfe kann man sich einen Eindruck davon verschaffen, welche Modernisierungsmaßnahmen den Energiebedarf des Gebäudes deutlich verbessern würden. Da es sich um Empfehlungen handelt, muss der Eigentümer sie aber nicht umsetzen.

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5. Für Eigentümer und Vermieter: einen qualifizierten Aussteller finden

Die Qualifikationsanforderungen an die Aussteller von Energieausweisen für bestehende Gebäude sind in der Energieeinsparverordnung geregelt. Wer die Qualifikation "mitbringt", darf Energieausweise für den Zweck des Verkaufs oder der Vermietung ausstellen. Zulassungsstellen in den Ländern gibt es nicht, um den Verwaltungsaufwand möglichst gering zu halten.
Die Aussteller von Energieausweisen für bestehende Gebäude müssen nach der Energieeinsparverordnung eine "baunahe" Ausbildung als Eingangsqualifikation absolviert haben. Berechtigt sind z.B. Architekten, Ingenieure sowie qualifizierte Handwerker und Techniker. Zu dieser Eingangsqualifikation muss die Erfüllung einer weiteren Voraussetzung hinzukommen, wie etwa eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens.
Die Qualifikationsanforderungen an die Aussteller von Energieausweisen für Neubauten werden durch die Länder geregelt. Informationen darüber, welche Qualifikationsanforderungen die Aussteller in diesen Fällen erfüllen müssen, ergeben sich aus dem jeweiligen Landesrecht.
Die Deutsche Energie-Agentur (dena), deren Mitgesellschafter die Bundesrepublik Deutschland ist, pflegt eine bundesweite Ausstellerdatenbank: Dort können interessierte Gebäudeeigentümer oder Vermieter nach Eingabe ihrer Postleitzahl Energieausweisaussteller in ihrer Region finden.

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Zuletzt geändert: 29.04.2015

Weitere Informationen

Energieeinsparberatung