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Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen

Hintergrund

Mit der wachsenden Wohnungsnachfrage in vielen Städten und Gemeinden sind Mieten und Kaufpreise in den deutschen Ballungsgebieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Immer mehr Haushalte haben unter diesen Bedingungen Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Nur durch verstärkten Wohnungsneubau kann die Nachfrage gedeckt werden. Zugleich muss gewährleistet sein, dass Wohnraum weiterhin auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar bleibt.

In den Jahren seit 2010 verzeichnet Deutschland wieder Wanderungsgewinne und wachsende Bevölkerungszahlen vor allem in den Groß- und Universitätsstädten. Grund sind steigende Zuwandererzahlen, eine gute wirtschaftliche Entwicklung und die hohe Attraktivität der Groß- und Universitätsstädte vor allem für junge Menschen in der Ausbildung. Das Angebot an Wohnungen und der Wohnungsneubau in diesen Städten können mit der Nachfrage nicht mithalten.

Gut 20 Städte, in denen 15 Prozent der Bevölkerung Deutschlands leben, sind derzeit von wachsender Bevölkerung, Wohnungsknappheit und steigenden und zum Teil bereits sehr hohen Mieten gekennzeichnet. Dazu gehören auch die sieben größten Städte Deutschlands: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und Düsseldorf. Hier gibt es kaum noch Leerstände und in den vergangenen Jahren ist zudem zu wenig neu gebaut worden, um die Wohnungsnachfrage zu befriedigen.

Wohnung- und Immobilienmarkt

Derzeit befindet sich der Wohnungsmarkt in einem strukturellen Wandel. Der Wohnungs- und Immobilienmarkt ist für viele Anleger attraktiver geworden. Dies gilt sowohl für internationale Fonds und Aktiengesellschaften als auch für private Anleger, die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus in Immobilien investieren. Wachsende Nachfrage von Anlegern und Mietern führt dabei teilweise zu erheblichen Steigerungen bei den Kaufpreisen und den Mieten, für die Wohnungen angeboten werden.

Das Wohnungsangebot hat auf die gestiegene Nachfrage reagiert. 2014 sind bereits Wohnungsbaugenehmigungen für rund 285.000 Einheiten erteilt worden. Die Zahl der fertigge-stellten Wohnungen stieg zwischen 2009 und 2014 von 160.000 auf 245.000 Wohneinheiten. Die Entwicklung ist positiv, aber noch nicht ausreichend. So weist die BBSR-Wohnungsmarktprognose 2030 für den Zeitraum 2015 bis 2020 einen Bedarf von circa 270.000 neuen Wohnungen pro Jahr aus. Hinzu kommt ein Nachholbedarf für die jahrelang zu geringe Neubautätigkeit.

Wir brauchen also mehr Neubau und mehr Investitionen im Wohnungsbestand, vor allem im bezahlbaren Mietsegment. Dabei können alle Investorengruppen einen Beitrag leisten. Die Herausforderung ist, dass die Wohnungen dort geschaffen werden, wo der größte Bedarf ist und Wohnungen auch für mittlere und untere Einkommensgruppen gebraucht werden. Berücksichtigt werden müssen dabei auch altersgerechte und energetische Anforderungen. Die Länder sind in der Pflicht, den sozialen Wohnungsbau wieder zu intensivieren.

Wohnungspolitische Maßnahmen der Bundesregierung

Viele Fragen sind zwar nicht neu, sie stellen sich jedoch in der Brisanz und in Kombination heute dringlicher denn je. Die Bundesregierung hat für viele Handlungsbereiche bereits erste Weichenstellungen vorgenommen und Entscheidungen getroffen.

Zur Sicherung der Bezahlbarkeit des Wohnens hat die Bundesregierung als vorrangig zu erledigende wohnungspolitische Maßnahmen die Mietpreisbremse und die Reform des Wohngeldrechts umgesetzt.

Mietpreisbremse

Angesichts überdurchschnittlich stark steigender Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in den stark nachgefragten Gebieten, gilt es bis zur Beseitigung der Engpässe, wohnungsuchende Haushalte vor überzogenen Mietforderungen zu schützen. Mit der sogenannten Mietpreisbremse für die Wiedervermietung von Wohnraum werden die Länder ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre auszuweisen. In diesen angespannten Wohnungsmärkten darf die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum nur höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Um negative Effekte auf die dringend erforderlichen Investitionen in den Wohnungsbau auf ein Mindestmaß zu beschränken, sind Neubauwohnungen, d. h. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und Anschlussvermietungen von umfassend modernisierten Wohnungen von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Bei anderen Modernisierungen ist eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis zulässig. Zudem darf die Miete verlangt werden, die der vorherige Mieter zahlen musste. Eine weitere Entlastung für Wohnungssuchende erfolgt durch die Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermittllung von Mietwohnungen: Die bisher in der Praxis übliche Überwälzung der Maklerkosten auf den Mieter ist nunmehr ausgeschlossen, wenn der Vermittler im Auftrag des Vermieters tätig geworden ist. Die Mietpreisbremse und die Änderungen im Wohnungsvermittlungsgesetz sind zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Wohngeld

Der Bundestag hat im Juli 2015 den von Bundesbauministerin Barbara Hendricks vorgelegten Gesetzentwurf zur Wohngeldreform beschlossen. Von dem erhöhten Wohngeld werden rund 870.000 Haushalte profitieren. Mit der Leistungsverbesserung, die am 1. Januar 2016 in Kraft treten soll, wird eine Vereinbarung aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt. Das Gesetz bedarf der Zustimmung des Bundesrates.

Verbilligte Abgabe von Konversionsflächen

Mit der Richtlinie zur verbilligten Abgabe von Konversionsflächen, die am 6. Mai 2015 in Kraft getreten ist, wurde die Voraussetzung geschaffen, um Konversionsliegenschaften verbil-ligt an Kommunen und Unternehmen mit mehrheitlich kommunaler Beteiligung abzugeben. Für die Nachlässe auf den Verkehrswert ist ein Gesamtvolumen von 100 Millionen Euro für den Zeitraum 2015 bis 2018 vorgesehen.

Sozialer Wohnungsbau

Im sozialen Wohnungsbau sind die Länder aufgefordert, die vom Bund zur Verfügung gestellten Mittel gezielt für bedarfsgerechten und kostengünstigen Wohnraum einzusetzen. Die Zuständigkeit für die Wohnraumförderung liegt seit der Föderalismusreform bei den Ländern. Die Länder erhalten bis zum Jahr 2019 als Ausgleich für den Wegfall der früheren Bundesfi-nanzhilfen für die soziale Wohnraumförderung Kompensationsmittel in Höhe von jährlich 518 Millionen Euro. Die Bundesregierung erwartet, dass die Länder diese Mittel weiterhin für den Bau neuer Sozialwohnungen, für neue Sozialbindungen sowie die sozialverträgliche Sanierung des Wohnungsbestandes einsetzen und die Vorhaben zusätzlich mit eigenen Mitteln unterstützen.

Die Bauministerkonferenz hat sich im November 2014 bereit erklärt, dem Bund gegenüber freiwillig auch über das Jahr 2013 hinaus regelmäßig über die Wohnraumförderung und den Einsatz der Entflechtungsmittel zur Finanzierung von Maßnahmen des Wohnungsbaus zu berichten.

Gesellschaftspolitische Herausforderungen

Die Wohnungspolitik der nächsten Jahre wird auch von den gesellschaftspolitischen Herausforderungen des Klimaschutzes geprägt sein. Beim Thema Klimaschutz und Energieeffizienz muss der Immobilienbereich einen maßgeblichen Beitrag leisten. Dies ist Gegenstand des Aktionsprogramms Klimaschutz 2020 und des Nationalen Aktionsplans Energieeffizienz (NAPE). Die CO2-Gebäudesanierungsprogramme der KfW zum energieeffizienten Bauen und Sanieren, die mit 1,8 Milliarden Euro ausgestattet sind werden fortgeführt und auf 2 Milliarden aufgestockt. Dazu gehört auch das KfW-Förderprogramm "Energetische Stadtsanierung", mit dem im Quartier umfassende Investitionen in die Energieeffizienz der Gebäude und in die Infrastruktur angestoßen werden.

Ein weiteres gesellschaftspolitisches Thema ist der demographische Wandel. Mit der Alterung der Bevölkerung steigt der Bedarf an altersgerechten Wohnungen. Um den großen Bedarf entsprechend ausgestatteter Wohnungen zu befriedigen, wurde die Zuschussvariante im KfW-Programm "Altersgerecht Umbauen" wieder eingeführt. Dafür stehen von 2014 bis 2018 Programmmittel in Höhe von 54 Millionen Euro zur Verfügung.

Um günstige Mieten zu sichern, müssen wir Einsparmöglichkeiten beim Bauen ausschöpfen. Denn tatsächlich sind nicht nur die Mieten, sondern auch die Baukosten in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Daher wurde im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen am 5. August 2014 eine Baukostensenkungskommission eingerichtet, in der nach Möglichkeiten zur Senkung der Baukosten im Neubau und bei der Modernisierung von Wohngebäuden gesucht werden soll. Ziel ist es, mögliche Kostentreiber festzustellen und eine lebenszyklusorientierte Kosten/Nutzen-Analyse durchzuführen.

Erstes Forum für das Bündnis

Beim ersten Forum für das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen wurden gute Beispiele vorgestellt, wie Wohnungsneubau zu bezahlbaren Preisen gelingen kann. Diese zeigen, mit welcher Motivation, in welchem Umfang und unter welchen Rahmenbedingungen Investitionen im Wohnungsneubau getätigt werden können. Deutlich wird aber auch, dass der Wohnungsneubau die Wohnungsnachfrage nicht in allen Bereichen decken kann und dass weitere Initiativen im Gebäudebestand den Wohnungsneubau begleiten müssen. Die grundsätzliche Bereitschaft der Investoren ist da, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das gilt sowohl für kommunale Gesellschaften und Wohnungsgenossenschaften als auch für private Investoren. Daher sind die wohnungspolitischen Bündnisse in den Kommunen, in den Ländern und auch das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen auf Bundesebene so wichtig. Es gilt, diese unterschiedlichen Strategien anzuerkennen und zu unterstützen.

Zuletzt geändert: 22.07.2015