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Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel schaffen damit Markttransparenz.

Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel ist das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann.

Zudem ist der Mietspiegel eine wichtige Informationsquelle bei der Anwendung der sog. Mietpreisbremse. Dies gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die im Einzelnen von den Ländern festgelegt werden. In diesen Gebieten darf die zulässige Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten.

Auch beim Neuabschluss von Mietverträgen außerhalb des Geltungsbereichs der Mietpreisbremse und bei einvernehmlichen, d. h. vertraglich vereinbarten Änderungen der Miethöhe können Mietspiegel Bedeutung als Orientierungshilfe haben. Selbstverständlich sind die Informationen aus Mietspiegeln hierbei nicht zwingend zu beachten, sondern können von den Parteien freiwillig als Entscheidungshilfe herangezogen werden.

Schließlich können Mietspiegel auch im Rahmen der Prüfung von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und Mietwucher nach § 291 StGBBedeutung haben.

Arbeitshilfen für die kommunale Mietspiegelerstellung

Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln

Die seit vielen Jahren bewährte Broschüre "Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln" (PDF extern, 526 KB) führt Schritt für Schritt durch die Mietspiegelerstellung – eine gute Hilfestellung, um methodisch zuverlässig die ortsüblichen Vergleichsmieten bestimmen zu können.

Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln

Die Broschüre von 2013 gibt allgemeinverständliche Basisinformationen und Hinweise, wie energetische Merkmale eines Gebäudes/einer Wohnung in einem Mietspiegel berücksichtigt werden können.

Ein wesentlicher Baustein für das Gelingen der Energiewende ist die durchgreifende energetische Modernisierung des Bestandes an Wohngebäuden. Wärmedämmung und effiziente Heizungsanlagen kommen den Bewohnern unmittelbar durch besseren Wohnkomfort und geringere Heizkosten zu Gute. Für den Vermieter ist entscheidend, ob sich die Maßnahme für ihn rechnet. Dies ist der Fall, wenn sich die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes auch bei der Miethöhe in einem Mietspiegel widerspiegelt.

Der Mietspiegel hat sich als wichtiges Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von Wohnraum bewährt. Dabei spielen energetische Merkmale zu Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnungen eine zunehmende Bedeutung. Dies wurde auch im Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (Bundesgesetzblatt I, Seite 434) mit einer Ergänzung in § 558 Absatz 2 BGB klargestellt. Diese Regelung ist am 1. Mai 2013 in Kraft getreten.

Um die Erstellung energetischer Mietspiegel zu stärken, hat das Bundesbauministerium die Broschüre "Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln" herausgegeben, die in Abstimmung mit dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz erstellt wurde. Die Broschüre gibt allgemeinverständliche Basisinformationen und Hinweise, wie energetische Merkmale eines Gebäudes/einer Wohnung (z. B. Energiekennwert, Wärmedämmung, Heizung) in einem Mietspiegel berücksichtigt werden können.

Die Hinweise in dieser Broschüre sind vor allem für Ersteller qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB von Bedeutung. Aber auch Kommunen, die einfache Mietspiegel erstellen, können hier Anregungen für die Integration energetischer Beschaffenheits- und Ausstattungsmerkmale in ihren Mietspiegel finden.

Darüber hinaus ist im Rahmen eines BMUB-Forschungsprojekts zur "Umsetzung und Evaluierung von energetisch differenzierten Mietspiegeln in Modellkommunen" auch mit Fallbeispielen erprobt worden, wie energetische Mietspiegel praxisgerecht erstellt werden können.

Viele Kommunen erstellen ihre Mietspiegel meist gemeinsam mit den örtlichen Vertretern der Mieterverbände, der Eigentümer und der Wohnungswirtschaft. Das Bundesbauministerium unterstützt diese Aufgabe mit der bewährten Broschüre "Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln", die allen Beteiligten Hilfestellung in der Praxis der Mietspiegelerstellung geben möchte.

Zuletzt geändert: 03.05.2016