Wohnungs- und Immobilienmarkt

Zahlen und Fakten

Der Immobilienbereich zählt zu den größten Wirtschaftszweigen in Deutschland. Der Wert aller Immobilien (Gebäude inklusive Grundstücke) betrug in Deutschland Ende 2015 knapp 11,8 Billionen Euro und machte damit etwa 87 Prozent des gesamten volkswirtschaftlichen Sachvermögens aus. Rund 61 Prozent des Vermögens an Bauten, Grund und Boden befindet sich im Besitz privater Haushalte Gut 58 Prozent davon entfallen auf Wohnimmobilien Von den Bruttoanlageinvestitionen in Deutschland entfielen 2016 etwa 270 Milliarden Euro auf Immobilien, davon etwa 71 Prozent auf Wohnimmobilien. Die Wohneigentumsquote beträgt rund 46 Prozent. Die Bruttowertschöpfung durch Immobilien betrug im Jahr 2016 rund 307 Milliarden Euro, ein Anteil von rund 11 Prozent der gesamten deutschen Wertschöpfung.

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Preis- und Mietenentwicklung

Die seit 2012 zu beobachtende angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten in einer Reihe von Städten und Regionen hat sich verschärft. Die Dynamik auf den Wohnungsmärkten in den größten Städten, vielen Universitätsstädten und in städtisch geprägten Regionen hält an, nicht zuletzt aufgrund deutlicher Bevölkerungsgewinne aus dem In- und Ausland. Dort sind Wohnungsmarktengpässe mit steigenden Mieten und Preisen zu verzeichnen.

In regionaler Betrachtung ist die Wohnungsmarktlage allerdings weiterhin sehr unterschiedlich. Den wachstumsstarken Regionen mit Wohnungsknappheiten stehen Regionen mit Leerstand und ausgeglichenen Wohnungsmärkten in ländlichen, peripheren oder strukturschwachen Gebieten gegenüber, in denen die Mieten und Preise stagnieren oder sogar sinken.

Seit Ende der 1990er Jahre steigen die Bestandsmieten bundesweit moderat an – im Durchschnitt der letzten zehn Jahre um jährlich 1,2 Prozent. Dagegen stiegen die Verbraucherpreise jährlich etwas stärker um 1,4 Prozent. Auch die Angebotsmieten entwickelten sich zwischen 2007 und 2010 ähnlich moderat.

Nachdem einige Metropolen bereits ab 2008/09 deutliche Steigerungen der Angebotsmieten verzeichneten, schlägt sich seitdem die steigende Nachfrage deutschlandweit in der Entwicklung der Angebotsmieten nieder. Die bundesweiten jährlichen Mietensteigerungen lagen seit 2013 bei über drei Prozent. 2016 haben die bundesweiten Angebotsmieten nochmals stärker zugelegt – um 4,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die höchsten Mietpreissteigerungen gab es in den Jahren 2012 bis 2016 vor allem in den Ballungsregionen und Universitätsstädten. Der Anteil der Kreise mit steigenden Mieten erhöhte sich von 40 Prozent in 2009 auf circa 80 Prozent in 2016. Dennoch bestehen weiterhin deutliche regionale Unterschiede. In einigen Landkreisen, vor allem in strukturschwachen Regionen mit Abwanderung und Leerstand, stagnieren die Mieten oder gehen zurück.

Auch die Immobilienpreise steigen spürbar an, da das auf dem Markt verfügbare Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten konnte. Seit 2011 liegen die Preissteigerungsraten bundesweit im Neubau bei über drei Prozent pro Jahr. In den Städten stiegen die Neubaupreise jährlich um knapp sieben Prozent. Laut Bundesbank sind Wohnimmobilien gemessen an den preisbestimmenden Fundamentalfaktoren in den städtischen Regionen weiterhin überaus hoch bewertet. Von einer bundesweiten Immobilienpreisblase kann dennoch nicht gesprochen werden.

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Bautätigkeit

Neben der gewachsenen Nachfrage nach Immobilien insgesamt ist eine der wesentlichen Ursachen, dass über Jahre zu wenig gebaut wurde: Die Fertigstellungen im Wohnungsbau fielen von 278.000 Wohnungen 2004 auf knapp 159.000 im Jahr 2009.

Seit 2009 steigt die Zahl der Baugenehmigungen wieder. 2014 wurden mit 285.000 Wohnungen 4,6 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahr und mit 245.000 Wohnungen 14,2 Prozent mehr fertiggestellt. Im Jahr 2015 wurden 313.000 Wohnungen genehmigt, zehn Prozent mehr als im Vorjahr. Damit wurde erstmalig seit 2000 die Marke von 300.000 Wohnungen überschritten. Die Fertigstellungen stiegen 2015 auf 248.000 Wohnungen. 2016 stieg die Zahl der Baugenehmigungen um annähernd 20 Prozent auf 375.000 Wohnungen, die Zahl der Baufertigstellungen um gut 12 Prozent auf 278.000 Wohnungen.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hielt in ihrer Wohnungsmarktprognose vom Frühjahr 2015 einen Wohnungsneubaubedarf von mittelfristig jährlich 272.000 Wohnungen (2015 bis 2020) beziehungsweise langfristig 230.000 Wohnungen (2015 bis 2030) für erforderlich (BBSR Wohnungsmarktprognose 2030). Aufgrund der hohen Flüchtlingszuwanderung und des aufgestauten Nachholbedarfs wegen der zu geringen Neubautätigkeit der vergangenen Jahre mussten diese Neubaubedarfe nach oben korrigiert werden. Aus der Zusammenschau von überdurchschnittlicher Zuwanderung aus dem EU-Raum, hoher Flüchtlingszuwanderung und einer zu geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren kann von einem aktuellen Neubaubedarf bis zum Jahr 2020 von rund 350.000 Wohnungen pro Jahr ausgegangen werden.

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Baugenehmigungen

JahrabsolutVeränderungen gegenüber Vorjahr
2009177.5701,6 %
2010187.6325,7 %
2011228.31121,7 %
2012241.0905,6 %
2013272.43313 %
2014285.0794,6
2015308.6878,3 %
2016375.38521,6 %

Quelle: Statistisches Bundesamt, Berechnungen BMUB

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Mietrecht

Gerade bei der Wiedervermietung von Wohnungen steigen die Mieten in einigen Großstädten rasant. Der Grund für überproportionale Steigerungen bei den Wiedervermietungsmieten in den stark nachgefragten Quartieren einiger Städte ist der Mangel an verfügbarem Wohnraum. Bis die derzeit regional auftretenden Knappheiten überwunden sind, müssen wohnungsuchende Haushalte vor überzogenen Mietforderungen geschützt werden.

Am 1. Juni 2015 ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten – die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft getreten. Hiermit können die Länder in Gebieten mit nachgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von fünf Jahren bei der Wiedervermietung von Wohnraum die zulässige Miete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken. Neubauten sowie Anschlussvermietungen nach umfassenden Modernisierungen sind davon ausgeschlossen.

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Soziale Sicherung des Wohnens

Das bewährte Instrumentarium zur sozialen Sicherung des Wohnens greift insbesondere für einkommensschwache Haushalte: Bund, Länder und Kommunen wenden erhebliche Haushaltsmittel dafür auf, dass in allen Teilen des Landes angemessenes Wohnen zu tragbaren Bedingungen möglich ist.

Die öffentliche Hand (Bund, Länder und Kommunen) stellt jährlich Mittel in beträchtlicher Höhe für die Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik bereit. Für das Wohngeld und die Übernahme der Kosten der Unterkunft im Rahmen der Grundsicherung werden insgesamt rund 17 Milliarden Euro verausgabt.

In Folge der Föderalismusreform I liegt die soziale Wohnraumförderung seit 2007 in der alleinigen Verantwortung der Länder. Als Ausgleich für den Wegfall früherer Finanzhilfen für die soziale Wohnraumförderung gewährt der Bund den Ländern bis zum 31. Dezember 2019 Kompensationsmittel aus dem Bundeshaushalt. Die Höhe der Kompensationsmittel belief sich bis zum Jahr 2015 auf 518,2 Millionen Euro jährlich. Der Bedarf an Sozialwohnungen nimmt seit 2012 gerade in Ballungszentren deutlich zu und wird auch durch die hohe Zahl von Zuwanderern und Flüchtlingen weiterhin ansteigen. Die Bundesregierung hat deshalb mit einer deutlichen Aufstockung der Kompensationsmittel für den Zeitraum 2016 bis 2019 um insgesamt drei Milliarden Euro auf diese Entwicklung reagiert. In den Jahren 2017 und 2018 werden die Kompensationszahlungen jeweils mehr als 1,5 Milliarden Euro betragen. Damit übernimmt der Bund in finanzieller Hinsicht in weitaus größerem Umfang Verantwortung, als dies noch vor der Föderalismusreform der Fall war.

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Studentisches Wohnen

Gute Studienbedingungen und eine angemessene Wohnraumversorgung von Studierenden sind wichtige Voraussetzungen für die Zukunftsfähigkeit Deutschlands. Es ist unbestritten, dass in vielen Universitätsstädten mehr Wohnungen, gerade auch für Studierende, benötigt werden. Dabei spielt der soziale Wohnungsbau eine wichtige Rolle.

Der Bund und die KfW unterstützen bereits den Neubau und die Sanierung studentischen Wohnraums im Rahmen der bestehenden Förderprogramme. So können beispielsweise die Programme "Energieeffizient Sanieren" und "Energieeffizient Bauen" für Studentenwohnheime genutzt werden.

Das studentische Wohnen war auch Thema in einer Arbeitsgruppe des "Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen", das Bundesministerin Barbara Hendricks im Juli 2014 initiiert hat. Hier arbeiten Bund, Länder und Kommunen, Verbände, Gewerkschaften und Experten an Maßnahmen zur Schaffung von mehr bezahlbaren Wohnraum.

Außerdem fördert die Bundesregierung mit Mitteln des Zukunftsinvestitionsprogramms in den Jahren 2016 bis 2018 nachhaltige Wohnprojekte für Studierende und Auszubildende. Mit dem Förderprogramm für sogenannte "Variowohnungen" reagiert die Bundesregierung im Rahmen der Forschungsinitiative Zukunft Bau auf die große Nachfrage nach Wohnraum für Studierende und Auszubildende. Gefördert werden kleine modulare Wohneinheiten für diese Ziegruppe, die aufgrund ihrer Architektur und ihres Nutzungskonzepts zu einem späteren Zeitpunkt variabel daher auch der Programmname VARIOwohnen in altersgerechte Wohnungen umgewidmet werden können. Ziel des Programms ist es, den Bau und die Nutzung dieser Wohnform auszuwerten. So sollen Kenntnisse für die Weiterentwicklung und die nachhaltige Nutzung derartiger Gebäude gesammelt und nach Fertigstellung der Modellvorhaben in Form einer Dokumentation allen Interessenten kostenfrei zur Verfügung gestellt werden.

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Energieeffizienz

Die Bundesregierung unterstützt Bauherren, Eigentümer und Unternehmen, ihre Gebäude energieeffizient zu bauen beziehungsweise zu sanieren, um den CO2-Ausstoß zu verringern und Energie einzusparen. Über die KfW-Förderprogramme zum energieeffizienten Bauen und Sanieren wird die Finanzierung der Maßnahmen durch zinsgünstige Kredite oder attraktive Zuschüsse unterstützt. Die Förderung erfolgt für umfassende Sanierungen zum Effizienzhaus, für effiziente Einzelmaßnahmen wie zum  Austausch der Heizung oder Fenster sowie für die Errichtung/den Neubau zum KfW-Effizienzhaus.

Seit 2006 bis Ende Oktober 2015 hat die Förderung die energieeffiziente Sanierung oder Errichtung von über vier Millionen Wohnungen unterstützt. Zudem wurden rund 2.300 Energieeinsparmaßnahmen an Gebäuden der sozialen und kommunalen Infrastruktur und von Juli bis Oktober 2015 fast 380 Sanierungen beziehungsweise Neubauten von gewerblich genutzten Nichtwohngebäuden gefördert. Das Investitionsvolumen lag insgesamt bei rund 88 Milliarden Euro.

Finanziert werden die KfW-Programme zum energieeffizienten Bauen und Sanieren aus Mitteln des CO2-Gebäudesanierungsprogramms der Bundesregierung. Bis 2018 stellt der Bund jährlich zwei Milliarden Euro für die Förderung bereit. Einzelheiten zu den KfW-Förderprogrammen zum energieeffizienten Bauen und Sanieren erhalten Sie auf den Seiten der KfW.

Die Stärkung des Quartiersbezugs bei der energetischen Sanierung ist ein zentrales Ziel der Bundesregierung und des Aktionsprogramms Klimaschutz 2020. Mit dem KfW-Förderprogramm "Energetische Stadtsanierung" werden im Quartier umfassende Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und der kommunalen Infrastruktur angestoßen. Durch Zuschuss gefördert werden energetische Konzepte auf Quartiersebene und Sanierungsmanager, die die Umsetzung im Quartier begleiten. Im Darlehensprogramm Quartiersversorgung können zinsgünstige Darlehen für Maßnahmen in eine energieeffiziente Wärme- und Kälteversorgung, Wasserver- und Abwasserentsorgung auf Quartiersebene beantragt werden. Die aktuellen Förderkonditionen sind auf den Seiten der KfW zu finden.

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Eigenheimrente/Wohn-Riester

Das selbstgenutzte Wohneigentum ist für die Bürgerinnen und Bürger nach wie vor die beliebteste Form der individuellen Altersvorsorge. Mit dem rückwirkend zum 1. Januar 2008 in Kraft getretenen Eigenheimrentengesetz hat die Bundesregierung das selbstgenutzte Wohneigentum und das genossenschaftliche Wohnen besser in die steuerlich geförderte Altersvorsorge, die "Riester-Rente" integriert.

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Zuletzt geändert: 28.07.2017